打着 “南山北·科技中轴”概念,自称 “狠能装”的宝珺园于7月9日正式选房,本次推售267套建面约74-77㎡三房住宅,备案均价约4.63万/㎡,单价区间约为4.17-5.03万/㎡,总价区间约325-391万。
去化情况暂未得知,但从项目公号宣推的价值信息来看,户型和总价上具有较大的优势,对刚需相对友好。
△图源:宝珺园公众号
按理说,这么低的总价,又是宝安的项目,应该能取得市场较高的关注度。
可是用了近4个月的时间来蓄客,最终仅有60人认筹,结果显然是得不到市场客户认可!
针对这个情况,不如咱们就来扒一扒宝珺园到底有多能“装”!
地段、配套、交通无亮点
片区价值短时间内难提升
作为今天的角儿——宝珺园,从项目定位、定价来看,明显侧重于刚需家庭,那么这里是否具备刚需家庭置业的最低要求?
分别是:片区潜力、配套、交通!
△图源:宝珺园公众号
上图是 宝珺园宣推的 区域价值体系,从地图上看,石岩片区的地理位置确实不错,加上自身规划有石岩科创城,从长远来看,未来能串联上光明科学城、西丽湖国际科教城、南山高新园等形成“科创轴线”。

但需要注意的是,石岩科创城的发展周期快不了,我们需要先认识到石岩片区基本被山和水库包围,不少地块处于一、二级生态保护线内,导致该区域的土地开发、城市规划、道路及轨道交通等具有较大的限制或施工难度特别是道路交通会长期存在短板。

加上石岩片区过去曾经历过一段野蛮生长的历史,现已无净地可供直接开发,想要完成石岩科创城的目标, 只能通过旧改来“腾笼换鸟”!
△图源:宝珺园公众号
宝珺园位于宝安区石岩东石龙仔片区,也确实属于石岩科创城规划的范围内,整个区域内有大量旧改,未来带来的价值提升不可估量,对片区来说必须是加分项!
但根据旧改项目的分布位置来看, 大部分集中在石岩中心区、地铁、城际沿线附近,甚至与宝珺园相隔数公里!
换言之,只要涉及旧改,或许在短时间内都很难兑现,但起码还有个想象空间!假若附近连旧改项目都没几个,那想象空间自然要小得多。
△图源:宝珺园公众号
更重要的是,结合轨道交通规划图来看, 宝珺园 最近的地铁站都在2.5KM之外,纯属是在“碰瓷”地铁站!
但从远期的地铁建设规划来看,或许还有6号支线南延段福江线或25号地铁线能“赌”一把,可是这些线路能不能进深铁五期规划都是未知数,想想就好了!
△图源:百度地图·宝珺园位置图
不难发现,不管是北面光明科学城还是南面西丽湖国际科教城,目前明确的核心区域都被地铁线路串联起来, 而宝珺园所处的位置像是被“孤立”。
加上该区域四面八方被山包围,短时间内只能依靠道路交通作为主要出行方式,或许宝珺园离高速出入口很近,但 也必须要接受高速出入口那巨大车流!
△图源:百度地图·宝珺园位置图
结合项目实际的区域情况,被工厂、城中村、高速包夹,1KM范围的居住环境和生活配套很一般,宜居度不高,硬伤非常明显!
加上该区域范围的旧改项目少,代表以后能被改善的空间也很小,甚至附近的配套、环境在很长时间内都无法得到提升。
对于需要跨区上班的刚需家庭而言,哪怕价格再“低”,交通上的不便是难以接受的,更何况连基础的生活配套也不够完善,后续能改善的空间也有限,今天的去化率可能会很不理想。
但是,也总有一些刚需群体比较适合这里!

或许宝珺园

更适合在石岩工作、生活的人群

石岩片区的新房住宅供应量一直不大,如果本来就是在石岩工作、生活的刚需家庭,也不需要跨区通勤,已经适应石岩的生活环境和出行方式,那宝珺园也是个不错的上车盘。
△图源:宝珺园公众号·项目效果图
总价不高,上车门槛低,容积率才4.88,74-77㎡就能做到三房,实用率确实比较高,市面上不说没有同类的竞品,放在西部地区对比的话,仍能保持一定的竞争力!
△图源:宝珺园公众号·户型图
整体户型方正,次卧还充分利用了飘窗的空间(床要定制),让每个房间能腾出更多的空间;阳台也足够大,也没有暗厨、暗卫,在户型设计确实做得很不错,这些都值得认可。

只是项目本身也有些不足,例如车位总数共有189个(车位比1:0.7),梯户比为2梯6户,整个项目的体量不大等等。

总结

1.石岩片区未来的发展潜力很大,发展主脉络已经非常明显,“科创转化枢纽+宝安产业重镇”就足以提升到城市重点发展规划内,但宝珺园所在的区域很可能只是辐射区的定位,以备案均价约4.63万/㎡来评估这块小区域的价值,其实价格真的不算“低”。
2.对于需要跨区上班的刚需家庭来说,往北向光明看看,也是能找到价格、定位类似的项目,最起码离地铁口(13号线,在建中)是在1KM范围内的,因为限价的原因,价格与项目所处位置的价值基本对等。
3.项目宣推的片区价值体系有夸大成分,确实“装”过头了,但对于ta的特定客户群体来说,可能接受程度相对会更高。