打着
“南山北·科技中轴”概念，自称
“狠能装”的宝珺园于7月9日正式选房，本次推售267套建面约74-77㎡三房住宅，备案均价约4.63万/㎡，单价区间约为4.17-5.03万/㎡，总价区间约325-391万。
去化情况暂未得知，但从项目公号宣推的价值信息来看，户型和总价上具有较大的优势，对刚需相对友好。
△图源：宝珺园公众号
按理说，这么低的总价，又是宝安的项目，应该能取得市场较高的关注度。
可是用了近4个月的时间来蓄客，最终仅有60人认筹，结果显然是得不到市场客户认可！
针对这个情况，不如咱们就来扒一扒宝珺园到底有多能“装”！
作为今天的角儿——宝珺园，从项目定位、定价来看，明显侧重于刚需家庭，那么这里是否具备刚需家庭置业的最低要求？
上图是
宝珺园宣推的
区域价值体系，从地图上看，石岩片区的地理位置确实不错，加上自身规划有石岩科创城，从长远来看，未来能串联上光明科学城、西丽湖国际科教城、南山高新园等形成“科创轴线”。
但需要注意的是，石岩科创城的发展周期快不了，我们需要先认识到石岩片区基本被山和水库包围，不少地块处于一、二级生态保护线内，导致该区域的土地开发、城市规划、道路及轨道交通等具有较大的限制或施工难度，特别是道路交通会长期存在短板。
加上石岩片区过去曾经历过一段野蛮生长的历史，现已无净地可供直接开发，想要完成石岩科创城的目标，
只能通过旧改来“腾笼换鸟”！
宝珺园位于宝安区石岩东石龙仔片区，也确实属于石岩科创城规划的范围内，整个区域内有大量旧改，未来带来的价值提升不可估量，对片区来说必须是加分项！
但根据旧改项目的分布位置来看，
大部分集中在石岩中心区、地铁、城际沿线附近，甚至与宝珺园相隔数公里！
换言之，只要涉及旧改，或许在短时间内都很难兑现，但起码还有个想象空间！假若附近连旧改项目都没几个，那想象空间自然要小得多。
更重要的是，结合轨道交通规划图来看，
离
宝珺园
最近的地铁站都在2.5KM之外，纯属是在“碰瓷”地铁站！
但从远期的地铁建设规划来看，或许还有6号支线南延段福江线或25号地铁线能“赌”一把，可是这些线路能不能进深铁五期规划都是未知数，想想就好了！
不难发现，不管是北面光明科学城还是南面西丽湖国际科教城，目前明确的核心区域都被地铁线路串联起来，
而宝珺园所处的位置像是被“孤立”。
加上该区域四面八方被山包围，短时间内只能依靠道路交通作为主要出行方式，或许宝珺园离高速出入口很近，但
也必须要接受高速出入口那巨大车流！
结合项目实际的区域情况，被工厂、城中村、高速包夹，1KM范围的居住环境和生活配套很一般，宜居度不高，硬伤非常明显！
加上该区域范围的旧改项目少，代表以后能被改善的空间也很小，甚至附近的配套、环境在很长时间内都无法得到提升。
对于需要跨区上班的刚需家庭而言，哪怕价格再“低”，交通上的不便是难以接受的，更何况连基础的生活配套也不够完善，后续能改善的空间也有限，今天的去化率可能会很不理想。
或许宝珺园
更适合在石岩工作、生活的人群
石岩片区的新房住宅供应量一直不大，如果本来就是在石岩工作、生活的刚需家庭，也不需要跨区通勤，已经适应石岩的生活环境和出行方式，那宝珺园也是个不错的上车盘。
总价不高，上车门槛低，容积率才4.88，74-77㎡就能做到三房，实用率确实比较高，市面上不说没有同类的竞品，放在西部地区对比的话，仍能保持一定的竞争力！
整体户型方正，次卧还充分利用了飘窗的空间（床要定制），让每个房间能腾出更多的空间；阳台也足够大，也没有暗厨、暗卫，在户型设计确实做得很不错，这些都值得认可。
只是项目本身也有些不足，例如车位总数共有189个（车位比1:0.7），梯户比为2梯6户，整个项目的体量不大等等。
总结
1.石岩片区未来的发展潜力很大，发展主脉络已经非常明显，“科创转化枢纽+宝安产业重镇”就足以提升到城市重点发展规划内，但宝珺园所在的区域很可能只是辐射区的定位，以备案均价约4.63万/㎡来评估这块小区域的价值，其实价格真的不算“低”。
2.对于需要跨区上班的刚需家庭来说，往北向光明看看，也是能找到价格、定位类似的项目，最起码离地铁口（13号线，在建中）是在1KM范围内的，因为限价的原因，价格与项目所处位置的价值基本对等。
3.项目宣推的片区价值体系有夸大成分，确实“装”过头了，但对于ta的特定客户群体来说，可能接受程度相对会更高。
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